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짱툴 - 계산기·변환기부동산 양도세 계산기, 홈택스 모의계산에 뭘 넣어야 할까?
💰 재테크·금융 · 11월 3일 정리 · 국세청 홈택스 모의계산·법제처 생활법령정보 기준(2026년 9월)
핵심 3줄
- 양도세는 양도차익 → 장기보유특별공제 → 기본공제 250만원을 뺀 과세표준에 세율을 곱해 정해요.
- 2년을 넘게 보유하면 50%·40% 단일세율 대신 6~45% 기본세율이 적용되고, 3년부터 장기보유특별공제가 붙어요.
- 계산기 결과에 지방소득세가 빠져 있으면 실제 부담은 표시액보다 약 10% 많아요.
📋 한눈에 보기
| 1단계 | 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익 |
|---|---|
| 2단계 | 양도차익 − 장기보유특별공제 = 양도소득금액 |
| 3단계 | 양도소득금액 − 기본공제 250만원 = 과세표준 |
| 4단계 | 과세표준 × 세율 − 감면 = 결정세액 |
| 2년 미만 보유 | 단일세율 50% 또는 40% |
| 2년 이상 보유 | 기본세율 6~45% |
| 장기보유특별공제 시작 | 보유 3년부터 |
| 지방소득세 | 양도소득세의 약 10% 별도 |
✅ 체크할 것
- 취득세·법무사 비용·중개보수·자본적 수리비는 필요경비에 넣어요.
- 도배·장판 같은 원상회복 비용은 필요경비가 아니에요.
- 취득일·양도일·거주기간·주택 수를 정확히 넣어야 계산기 값이 맞아요.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 양도세 계산기마다 금액이 다른 이유는?
보유·거주기간, 주택 수, 필요경비, 지방소득세 포함 여부에 따라 과세표준과 세율이 달라지기 때문이에요.
Q. 도배·장판 비용도 양도세 필요경비로 빼 주나요?
아니요. 원상회복성 비용은 필요경비로 인정되지 않아요.
단계별 화면·사진과 더 자세한 설명은 원문에 있어요.
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