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짱툴 - 계산기·변환기12억 넘는 1주택 양도세 얼마? 고가주택 계산 6단계 정리
💰 재테크·금융 · 10월 26일 정리 · 소득세법·소득세법 시행령·재정경제부 2026년 세제개편안 기준(2026년 10월 8일)
핵심 3줄
- 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰도 실거래 양도가액이 12억원을 넘으면 초과 비율만큼의 차익에만 양도세가 붙어요.
- 과세 차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액이고, 18억원이면 3분의 1이에요.
- 보유·거주 각각 연 4%씩 장기보유 특별공제가 붙어 최대 80%까지 줄고, 거주기간이 세금을 크게 바꿔요.
📋 한눈에 보기
| 고가주택 기준 | 실거래 양도가액 12억원 초과 |
|---|---|
| 15억원 양도 과세 비율 | 20% |
| 18억원 양도 과세 비율 | 약 33.3% |
| 장기보유 특별공제(2년 이상 거주) | 보유 최대 40% + 거주 최대 40% |
| 거주 2년 미만(표 1) | 연 2%, 최대 30% |
| 기본공제 | 연 250만원 |
| 18억원 예시 세금(거주 10년) | 합계 1,412만 4천원 |
| 18억원 예시 세금(거주 2년) | 합계 6,396만 5천원 |
✅ 체크할 것
- 거주기간이 2년·3년 같은 구간 경계에 걸리면 1년 차이로 세금이 수백만원 달라져요.
- 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고해야 해요(손해여도 신고).
- 2027·2028년 개편안은 아직 정부안이라 매도 시점엔 확정 법령을 다시 확인하세요.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 12억원은 공시가격 기준인가요?
아니에요. 주택과 딸린 토지를 합친 실제 양도 금액이 기준이에요.
Q. 고가주택 양도세에 지방소득세도 붙나요?
네, 양도소득세 산출세액의 10%를 개인지방소득세로 더 내요.
Q. 보유 3년이 안 되면 장기보유 특별공제를 못 받나요?
못 받아요. 보유 2년으로 비과세 요건만 갖췄다면 초과 비율 차익에서 기본공제 250만원만 빼고 세율을 곱해요.
단계별 화면·사진과 더 자세한 설명은 원문에 있어요.
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